01

长江后浪推前浪，这回还是深圳

昨天，我看到这样一份报告，这份报告是哈尔滨工业大学经济与管理学院发布《新冠疫情对人口活动和经济影响的大数据分析》，通过对我国200座城市的新冠确诊数据与居民市内出行规律等大数据分析，研究疫情对人口活动的影响、对短期内GDP的影响及各地区差异。

研究结果表明：北上广深四个城市中，新冠疫情对深圳GDP影响最小，其次是广州。

这份报告的基础逻辑框架有两个指标：

1）各城市出行强度

2）人均GDP

这两个指标的关系是这样的：

确诊数据与市内出行降低程度负相关

人均GDP与肺炎确诊数正相关

确诊数据与市内出行降低程度负相关

（2020年1月24日至2月28日）

人均GDP与传染新冠肺炎确诊数具有显著的正相关

（往年GDP）

综合这两个数据，课题组还认为：

短期内城市的迁移率是诠释人均GDP的一个显著指标，称之为“迁移经济”，即一个城市的迁移率越高，该城市的人均GDP也越高。

（注：迁移率是一定时期人口在地理空间上位置变更的强度。反映人口在市内出行程度。）

可能上面的数据不大能看的懂，但你只需要知道，这里面有一个重复提到的指标：迁移率。

这个指标是造成人均GDP与新冠肺炎确诊数相关的同源因素。

正应了那句老话：没事别瞎溜达。

这么看可能有点费解，我稍微给大家解释下。

把城市比作面包店，疫情是某天面包店里不小心混入的过期或腐烂的次品。这天面包店里的顾客越多，那么它的营业额越好，而与此同时，吃到坏面包的几率就越高。

在坏面包没挑出去之前，怎么判断顾客吃坏肚子的几率？

根据现在买面包的人。

那怎么判断未来营业额的增长潜力？

根据这段时间的进店人数。

没错，就是和人有关。

同样的道理，迁移率就是判断一个城市人口增减的重要指标，这个指标不会造假，具有稳定性。

短期的迁移率，百度大数据的两张图比较直观：

热门迁入地（截至3月11日数据）

热门迁出地（截至3月11日数据）

看出什么了吗？

没错，重合的部分在广东的两个城市，深圳、广州。

截至3月11日，数据显示，全国热门迁入地中，广州，迁入人口数量占全国迁入人口总量的2.78%；深圳2.26%；东莞2.20%。排在前10的区域还有：成都、佛山、苏州、郑州、杭州、西安。

目前来看，无论是迁入地还是迁出地，广州都排在第一，深圳紧随其后。

要补充一下，广州是华南的中心，尤其是交通中心，很多人去广东省内的其它城市，可能会选择广州中转，这也造成了广州的数据偏高。这一点可以解释这儿的短期和下面的长期之间的数据差。

话不多说，还是看图：

来源：国家卫健委流动人口服务中心课题组

来源：国家卫健委流动人口服务中心课题组

（单位：%）

长期来看，这一次，深圳超过广州稳排第一。

村长查询到的这组数据显示，深圳是全国唯一一个流动人口超过千万的城市，流动人口规模为1010.5万人，排名第一；上海紧随其后，流动人口规模为958.8万人；北京、广州分列三四位，流动人口规模分别为772.7万人、551.5万人。

排在五到十位的城市分别是成都、天津、武汉、杭州、温州和宁波。

对应今年春节期间的人口流动情况来看，前五位变动不大，深圳、北京、上海、广州和成都。

02

为什么是深圳？

过去两年全国城市上演了各种方式的“抢人大战”。越来越多的城市意识到，人口增量指数是一座城市经济发展的重要指标。

而这方面，谁都没抢得过深圳。

2018年，全国人口增量三强城市：

1.深圳新增50万

2.广州新增41万

3.西安新增39万

2019年，全国新增人口三强城市：

1.深圳新增79万

2.杭州新增55万

3.广州新增46万

深圳2018年超广州9万新增人口，去年则直接超广州33万，翻了近4倍。就好像两家离得不远的咖啡店，前一天的进店人数和营业额都差不多，后一天隔壁突然变成了网红店，顾客爆满，火的不得了。

有人说，深圳的户籍非常宽松，很多人就是为了炒房而落户，人根本不去。

所以深圳增加的人口，数据不完全准确。

而根据广东主要城市社会保险缴纳情况的这张统计图可以看出来，深圳各项保险的缴费人数都排在第一。甚至，深圳失业工伤参保人数都接近广州的两倍。

那么多人跑到深圳，是为了啥？

是深圳政府给本科1.5万的补助，研究生3万的补助？

是深圳的腾讯、华为、大疆、平安、招商？

是深圳政府每年拿出财政科技专项资金1/3用于基础研究？

还是深圳9309元/月的平均工资水平？

这些原因都有，不过我认为最主要的是深圳的综合竞争力。

因为任何人口吸引政策都是短期刺激，真正能够留下人才，还是要看一座城市是否给予奋斗者尽量公平的竞争环境。

这一点，相对而言，深圳在全国做的一直是最好的。

就在前两天的3月3日，深圳2020年首场土拍，深圳人才安居集团35亿拿下3宗宅地。值得额注意的是，这三块宅地都是可出售的人才房。

像这种房企可自持销售的纯人才房地块，是第一次。

看回近两年人才住房用地的楼面价，基本在5000-12000元/平，而且地点都是在坪山、大鹏、龙岗等比较偏远的区域。

再看看这几块地：尖岗山豪宅区、龙华城区、盐田港。

除了尖岗山地块，龙华和盐田港地块楼面价甚至都没超过1万/平！

作为对比的是，这几块地旁边的商品房价格都不低，甚至，尖岗山片区二手房挂牌均价基本在9-16万/平。深圳人才安居集团拿到的楼面价格，只有附近二手房价格的1/3不到。

这或许可以理解为，深圳给人才的又一福利大礼包。

除了降地价外，深圳也在尽力加大供应。

早在2018年，深圳就公布了仅次于“98房改”的重要文件，这份文件将深圳的住房分为四大类：

一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主；

二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右；

三是安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应；

四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

另外，在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

无论是土拍的“双竞双限”还是频繁出台的有关房地产文件政策，目的是稳定深圳居住成本，而稳定居住成本，其终极目的是继续做强深圳的人才竞争力，维持深圳独占鳌头的人口争夺优势。

03

结语

房地产长期发展看人口这句话，只要稍微摸着楼市边的人都知道。

其实这句话的道理是这样的，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求。

而未来的城市格局按照这样的规律来看，目前有深圳类似现象的还有杭州，说不定是第二个深圳。

随着人口的加速流动，中国城市发展格局，正从单向极化（高端资源向少数高端城市聚集），转变为极化扩散（少数高端资源向高端城市聚集，同时部分资源向次高端城市扩散），这为二线城市（准一线城市的崛起）提供了难得的条件。

以杭州为首，以苏州、武汉、成都、重庆、天津、郑州、合肥、长沙、西安、大连等代表，中国的准一线城市方阵正在形成。

比如2018常住人口增幅最多的城市，除了深广，紧随其后的就是西安、杭州。

事实证明，不管是“吸人”，还是“留人”，一线不再笑傲整个江湖。

伴随着这种趋势，未来中国的城市格局也将迎来新一轮的大洗牌。

尤其是在北京赶人、上海减肥、广州后退的大背景下，西安、杭州、成都、长沙等城市将引领二线阵营逆势而上。